État des lieux en Suisse : entrée, sortie, défauts et preuves

Réponse courte : faut-il faire un état des lieux en Suisse ?

Un protocole écrit, daté, détaillé et signé est la méthode la plus sûre pour comparer l’entrée et la sortie. Le droit fédéral encadre surtout la restitution : selon l’art. 267a CO, le bailleur doit vérifier l’état de la chose lors de la restitution et signaler immédiatement au locataire les défauts dont celui-ci répond.

À l’entrée, il faut aussi vérifier les règles du canton. Dans le canton de Vaud, les RULV entrées en vigueur le 1er juillet 2026 prévoient qu’un état des lieux d’entrée est dressé en présence des parties, signé sur place et remis à chacune d’elles.

À l’entrée : documenter le logement avant la remise des clés

• Décrire chaque pièce, revêtement, équipement et défaut déjà visible.
• Ajouter des photos datées suffisamment précises pour pouvoir comparer plus tard.
• Noter les relevés utiles et le nombre de clés, badges ou télécommandes remis.
• Faire apparaître clairement les réserves de chaque partie.
• Conserver la version signée avec le bail et les annexes du logement.

À la sortie : vérifier et signaler les défauts sans attendre

L’art. 267 CO prévoit que le locataire restitue la chose dans l’état résultant d’un usage conforme au contrat. L’art. 267a CO impose ensuite au bailleur de vérifier l’état lors de la restitution et d’aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond.

Si le bailleur néglige cet avis immédiat, le locataire est en principe déchargé de responsabilité pour les défauts qui pouvaient être découverts lors des vérifications usuelles. Les défauts cachés découverts plus tard doivent eux aussi être signalés immédiatement.

Usure normale, défaut et dommage : ne pas tout mélanger

L’état des lieux sert d’abord à établir une chronologie factuelle. Il ne transforme pas automatiquement toute différence entre l’entrée et la sortie en somme due par le locataire. Il faut comparer l’état initial, l’usage conforme au contrat, l’âge des éléments concernés et les justificatifs disponibles avant de tirer une conclusion.

En cas de désaccord sur une responsabilité ou un montant, la règle applicable et la preuve doivent être vérifiées avant toute retenue ou réclamation.

Vaud 2026 : ce que les RULV ajoutent à l’état des lieux d’entrée

L’art. 1 des RULV prévoit un état des lieux d’entrée comprenant aussi l’inventaire et l’état des accessoires. Il est dressé en présence des deux parties, signé sur place et une copie est transmise à chacune. Le texte précise qu’il fait partie intégrante du bail.

Le locataire doit signaler dans les plus brefs délais les défauts non constatés après réception du document. À sa demande, le bailleur lui remet également une copie de l’état des lieux de sortie du précédent locataire.

Checklist du dossier à conserver

• État des lieux d’entrée signé et éventuels compléments signalés ensuite.
• Photos et inventaire des clés associés à la bonne date.
• Bail, annexes, garantie et correspondances liées au logement.
• État des lieux de sortie et preuve de sa remise ou de l’avis des défauts.
• Devis, factures ou autres justificatifs utilisés si une responsabilité est invoquée.

Ce qu’ISULAB peut centraliser

ISULAB Suisse permet de rattacher au même logement les locataires, documents, photos, paiements, échéances et historique en CHF. L’objectif est de garder une chronologie exploitable ; le logiciel ne décide pas à la place des parties si un défaut est juridiquement imputable.

Sources officielles

• Fedlex — Code des obligations, notamment art. 267 et 267a ↗
• OFL — Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV), texte 2026 ↗
• État de Vaud — droit du bail dans le canton de Vaud ↗

Important : ISULAB organise le dossier mais ne remplace ni une source officielle ni un conseil juridique adapté à votre situation.

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